三大原因，核心區(qū)商辦價(jià)值飆升，龍巖精華商辦標(biāo)售預(yù)見搶標(biāo)熱潮 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 市場快訊
三大原因，核心區(qū)商辦價(jià)值飆升，龍巖精華商辦標(biāo)售預(yù)見搶標(biāo)熱潮
新聞?wù)?/span>
  • 三大原因，核心區(qū)商辦價(jià)值飆升，龍巖精華商辦標(biāo)售預(yù)見搶標(biāo)熱潮
【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】龍巖二處精華商辦太平洋商業(yè)大樓及臺北金融中心大樓，已委託信義全球資產(chǎn)標(biāo)售，招商說明會(huì)2018年9月10日登場，同時(shí)也公佈底價(jià)，現(xiàn)場吸引多位投資人參與，包括壽險(xiǎn)、傳產(chǎn)業(yè)者出席。本次標(biāo)的有二標(biāo)，甲標(biāo)太平洋商業(yè)大樓底價(jià)14.2億元以及乙標(biāo)臺北金融中心大樓底價(jià)18.2億元。底價(jià)合計(jì)32.4億元，由於潛銷階段已吸引超過十家壽產(chǎn)險(xiǎn)與傳產(chǎn)業(yè)者關(guān)注，底價(jià)充分預(yù)留投資人利潤空間，標(biāo)案在11月7日下午2點(diǎn)公開標(biāo)售，預(yù)期將造成搶標(biāo)。
 
其中臺北金融中心大樓坐落敦化北路88號，由知名建築師姚仁喜設(shè)計(jì)，SRC構(gòu)造稀有八年屋齡的純辦大樓，全棟均規(guī)劃為高強(qiáng)度之金融保險(xiǎn)業(yè)(銀行分行)使用，此次標(biāo)售樓層為地面層一樓、二樓，及辦公室八樓、九樓及地下一樓，加上33個(gè)坡道平面車位，拆算建物每坪平均單價(jià)約116萬元，全部物業(yè)滿租中，毛租金報(bào)酬率初估近2.6％，加上物業(yè)所有權(quán)集中機(jī)構(gòu)投資人，前三大投資人持有近八成之資產(chǎn)，管理穩(wěn)定上軌道，是近年臺北精華地段少見高投報(bào)的案件。
 
南京東路沿線自從臺北捷運(yùn)松山線開通後，鞏固金融商圈聚落，臺北金融中心在敦北南京商圈核心地段，周邊中國人壽新總部開發(fā)、微風(fēng)南京商場、東方文華酒店等落成營運(yùn)，華固名鑄豪宅每坪上看260萬元，總體商圈租金未來每坪上看3500元，不管總部自用或是投資收益皆宜。
 
甲標(biāo)為太平洋商業(yè)大樓位於忠孝東路四段285號，此次標(biāo)售樓層為三樓至五樓以及16個(gè)坡道平面車位，建物面積約1490坪，底價(jià)14.2億元，拆算建物平均單價(jià)約91.6萬，相較2017年11月本棟成交之98.8萬，約為93折;此外，如以危老重建推估增加50％建物面積，及新建辦公樓租金每坪3500元估算下，未來租金收益率上看4.88％，也充分保留投資人獲利空間。
 
本棟優(yōu)勢為公設(shè)比僅13％，使用坪效高，除滿租對於投資人而言具有租金收益外，三~五層連結(jié)近1500坪使用，對中堅(jiān)企業(yè)總部設(shè)立有相當(dāng)之誘因。
 
信義全球資產(chǎn)資深協(xié)理歐人彰分析，影響租金收益與投標(biāo)價(jià)格背後有幾項(xiàng)主要因素：
一、頂級辦公室租金有上漲空間--臺北市核心區(qū)域A級辦公室租金嚴(yán)重低估，根據(jù)城市土地學(xué)會(huì)與普華永道2018年亞太區(qū)房地產(chǎn)新興趨勢報(bào)告，2017年第二季亞太區(qū)A級辦公室淨(jìng)有效租金，臺北約為上海之62％、北京之52％、新加坡之81％，更約為香港之四分之ㄧ，相較亞太與國際標(biāo)準(zhǔn)仍有上漲空間。
 
二、辦公空間需求回歸市中心形成潮流--臺北都會(huì)區(qū)過往由於獎(jiǎng)勵(lì)工業(yè)政策，漸次開放內(nèi)湖輕工業(yè)區(qū)為科技園區(qū)、再塑造南港軟體園區(qū)逐漸放寬科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)辦公室進(jìn)駐，以廠轉(zhuǎn)辦結(jié)果固然租金成本得以控制，除了大量新廠辦替代市區(qū)辦公樓外，也衍生新興區(qū)域交通與生活機(jī)能議題。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型取代控制成本下，市區(qū)優(yōu)勢地段重新回歸企業(yè)設(shè)址與建造總部重點(diǎn)，在舊辦公樓退出市場，帶動(dòng)市區(qū)辦公室空置率下滑，新興辦公樓如信義微風(fēng)、南山廣場租金上揚(yáng)情形下，租金起漲已成2018-2019顯著趨勢。
 
三、以購代租，參與更新重建是明智抉擇--利率長期低檔下，資金動(dòng)能充裕，企業(yè)以購代租具有實(shí)質(zhì)效益，也是推動(dòng)交易量能主因。核心區(qū)域商辦都更、危老重建在租金誘因下，已非全然純轉(zhuǎn)換為豪宅，核心區(qū)段辦公商機(jī)再加碼。
 
歐人彰指出壽險(xiǎn)業(yè)、傳產(chǎn)業(yè)、建設(shè)公司2018年積極投入商用市場，紛紛買地?cái)M開發(fā)商辦大樓。近二年臺北市松山區(qū)及大安區(qū)純辦大樓交易多為金融、傳產(chǎn)、壽險(xiǎn)和科技業(yè)，而臺北市純辦交易規(guī)模高達(dá)330億元以上，顯現(xiàn)出純辦大樓深受投資人喜愛，下半年不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)售案件越來越火熱，預(yù)計(jì)將會(huì)帶動(dòng)一波投資熱潮。
 
以空軍活動(dòng)中心地上權(quán)標(biāo)售案為例，吸引五家金融保險(xiǎn)業(yè)者前來搶標(biāo)，元大商銀更開出約82億元得標(biāo)，高出底價(jià)約45億元，溢價(jià)率高達(dá)123％，每坪權(quán)利金約720萬元，再創(chuàng)新高。不動(dòng)產(chǎn)業(yè)者推估，未來原非商辦核心區(qū)段的仁愛路二段，租金應(yīng)上看每坪6000元，辦公室租金收益價(jià)值大幅看好。